マンションを買うべきか？

マンション「高すぎる」問題

2019年10月に迫った、消費増税。駆け込み需要を期待する見方もあったが、同年1～6月の新築マンション販売戸数はバブル崩壊後の1992年以来の低水準だった。

マンションを買いたいが、価格が高くてなかなか踏み切れない人が増えている。都区部のマンションは価格が高く、手が出せないという。

新築マンションはなぜ高止まりしているのか。用地不足も深刻だ。以前は工場や倉庫の跡地をマンション用地にしていたが、最近は新しい土地がなかなか出てこない。土地の値段が上がっている。土地購入を巡って、マンション業者がホテル業者に競り負ける例が多い。特に駅の近くなど利便性の高い土地では、ホテル業者が非常に強気になる。競争入札が地価を押し上げ、それに伴う基準地価の上昇が、さらに次の入札価格を押し上げる。

地価上昇だけではなく、人件費や資材費が高止まり状態だ。

建築現場にも働き方改革の波がきて、人件費がかかっているのだ。1人当たりの労働時間が減り、これまでより多くの人手を確保する必要がでてきた。

値引き販売もあまり見られない。不動産大手の多くはオフィス事業が好調で経営余力がある。値引きはブランドイメージを悪くする。都心や駅近に供給を絞り込み、竣工前の完売には固執せずに何期かに分けてじっくりと売る戦略をとっている。

新築マンションの販売不振

新築マンションの売れ行きが悪い。首都圏の供給戸数は、以前の年間供給10万戸時代の3分の1になろうとしている。その上、売れ行きの目安である初月契約率が7割を割り込むことが常態化しており、5割を下回る月も出ている。価格が下がるリスクを顧客が気にしている。

中古市場の拡大

新築市場規模の縮小に対して、中古市場は拡大している。新築マンションの価格が高いからこそ、予算に合わせるなら中古マンションを選んだ方がいいと考えているのだ。その中でも売れ筋のマンション物件は、立地がよく、規模の大きな物件だ。これは最近の新築マンションでは満たしていない条件。だからこそ、人気があるのだ。
「新築か中古か」という選び方ではなく、立地がよく総戸数が多い「立派なマンション」を選ぶ時代になった。

東京・千代田区がマンション設備不足に罰則

東京都千代田区はごみ置き場や駐輪場などの設備を備えていない新築マンションを規制する条例を制定する方針を固めた。地価の上昇で開発費用が膨らむなか、住民生活に欠かせない設備を省いてコスト削減する物件を防ぐ狙いだ。条例案には悪質な事業者に懲役刑を科す内容も盛り込まれる見通しだ。薬物乱用防止や暴力団排除以外の目的で懲役刑を科す条例は全国でも珍しいという。対象は区内に新築される分譲・賃貸マンション。マンション管理の適正化を推進する条例案で、事業者に計画段階での区との協議を求める条項を設ける。区は協議でごみ置き場や駐輪場などの設置を確かめる。防音や防臭などの構造や、緊急連絡先などの表示板の有無も確認する意向だ。

千代田区の人口は4万人を下回る時期もあったが、近年の都心回帰の流れで増加傾向が続く。2017年4月には36年ぶりに6万人を超えた。転入者の受け皿はマンションで、区民の約9割がマンション居住という。